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城建发展2020年年度董事会经营评述

时间:21-04-09 20:23    来源:同花顺

城建发展(600266)(600266)2020年年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况讨论与分析

2020年,受新冠疫情影响,房地产行业面临较大冲击,中央政策层面继续坚持“房住不炒”、“稳”字当头,因城施策更加灵活,“三道红线”政策出台,地产金融监管依然从严。面对疫情和经济下行叠加带来的不利因素,在集团公司和公司董事会的坚强领导下,公司坚持稳中求进、主动作为,坚持“效率和效益”导向,抢抓市场机遇,全面各项指标再创历史新高,企业实现健康稳健发展。二、报告期内主要经营情况

报告期内公司实现营业收入138.91亿元,同比减少15.46%,实现归属于上市公司股东净利润12.34亿元,同比减少40.88%,公司销售回款191.91亿元,同比减少6.32%。公司主要经营业务情况如下:

全面统筹疫情防控和复工达产。2020年伊始,受新冠疫情的严重冲击,公司售楼处停业、项目停工,各项工作开局不利,生产经营困难重重。公司以非常之举应对非常之时,第一时间建立战时指挥体系,严格落实“四方责任”和疫情防控要求,自始至终坚持对近1000万平方米物业小区、30万平方米商业、40余个项目、10多个办公楼宇实施常态化精准防控,全力守护员工健康安全;选派党员干部下沉社区一线、组织员工紧急献血、积极落实220余家中小微企业租金减免工作,展现国企责任担当;未雨绸缪、超前谋划,提前集合调配生产资源,以最快速度重启复工复产、达产达效。

棚改项目取得重大进展。望坛项目经过艰难谈判,整体签约比例突破99.5%,12月完成土地整体出让工作,标志着全面转入开发建设阶段;临河项目B、C片区资金平衡地块几经波折,实现土地入市价格调整,成功挂牌入市,并于8月底全部成交;保定项目实现一期100%征收和房屋拆除;海子角项目街区控规顺利通过,列入北京市棚改计划;动感花园项目完成了星火站全部房款的回款工作,竣工备案取得突破性进展。

房屋销售逆市上扬。全年工作遵循决战决胜指导原则,洞察行业发展态势,快速转换营销思路,创新营销模式,强化节点管控,通过售楼处一对一现场带客、增加渠道销售、网络VR展示推广等方式,实现线上线下(300959)双线营销,紧抓后疫情窗口期,全年销售规模、签约回款再创历史新高。

土地拓展再有斩获。通过探索拿地内部比选、深化拿地模式研究、签订专项考核责任书等举措实现土地拓展精准发力,审慎看待规模增速。加大合作力度,新增远洋、旭辉、平安等合作伙伴,合作阵营逐渐扩大。通过招拍挂、联合竞买、法拍、政府专项债等多种方式获得黄山谭家桥南部组团、丰台大瓦窑、临河棚改C地块、青岛西郭庄,圆满完成年度投资计划。

产品创新力日益增强。智慧小区、科技小区概念逐步升级,品质导向、客户导向更加坚定,“好产品”的标准更加明确,客户满意度逐年提升。以科技住宅体系为主导的产品研发成果在项目上持续落地,编写《新冠疫情后住宅产品创新设计研究》,持续加大《北京区域住宅产品分级配置标准》、《住宅设计管控标准手册》在国际社区、望坛新苑等项目的应用。“龙樾”与“国誉府”系列产品在北京持续保持竞争优势。未来金茂府、顺义国誉府等项目户型设计成为引领北京市场主流产品;重庆龙樾生态城、三亚海云府以高品质领跑当地市场。

文旅板块扎实推进。完成《拓展康养产业战略专题研究》、《后疫情时代文旅地产商业模式创新》等课题,开展文旅地产专题交流会。继续加大“引流、引伴、引智、引资”力度。云蒙山公司密切跟进资金平衡地块,景区配套酒店云蒙山居实现正式营业,策划了34项主题活动,年累计接待游客27万人次,景区影响力持续提升。黄山公司完善地块规划编制,正推进方案报规准备工作。首期商业酒店策划正在进行。

运营管控不断升级。搭建“好运营”指标体系,狠抓快速运营思路落地实施。组织IRR、

ROIC、营销体系管控、合作模式、产品研发与价值挖掘等专题培训,在理论、方法和能力上不断加大知识储备,持续提高公司经营水平。开展房地产项目经济分析,完成22个项目后评估,总结亮点、发现不足,不断提升项目运作效率。通过目标成本收益测算、月度动态运营数据、房地产开发项目第三方巡检,智慧成本管控理念不断加强。以第三方评估为常态化机制,过程管控不断加强,工程建设高质量推进。公司近三年新获项目从拿地到开盘平均用时较三年前缩短189天。三、公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

2020年,中央继续坚持“房住不炒”定位,着力解决大城市住房突出问题,高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策。探索利用集体用地和单位自有土地建设租赁住房,降低租赁住房税费负担,整顿规范市场秩序,促进房地产市场平稳健康发展。全年房地产投资、销售等多项数据再创历史新高,行业集中度进一步提升。“三道红线”的出台,对房地产行业“高杠杆、高周转”的发展模式产生了深远的影响,本质上还是要提高金融体系稳健性,推动金融、地产与实体经济均衡发展。预计2021年房地产市场仍将保持平稳运行。

(二)公司发展战略

2020年是公司“十三五”规划的收官之年。面对突如其来的新冠疫情和复杂的市场形势,公司科学统筹,主动应对,齐心协力,勠力攻坚,全年各项工作在多重挑战中高效推进,圆满完成了全年任务,为“十三五”规划目标交上了满意的答卷。

2021年是公司“十四五”规划开局之年。面对新冠疫情和市场变化交织,发展重任与动能转换叠加,战略机遇与严峻挑战并存,公司将在董事会的正确领导下,准确把握新发展阶段,积极融入新发展格局,既要积势蓄势谋势,又要识变求变应变,全力以赴做好全年各项工作。

(三)经营计划

2021年,是公司探索战略转型创新、实现高质量发展的关键之年。公司将以精耕房地产主业、加快推进转型升级为主线,继续坚持“效率和效益”导向,提高资源效能;以强化运营管控能力、提升产品竞争力、保持财务稳健为抓手,增强企业内生实力;以业内优秀企业为标杆,抓重点、强优势、找差距、补短板,持续提升发展能力,推动公司高质量发展。

地产开发要强本固基。坚持稳规模、稳效益,巩固核心业务优势,在首善标准中找机会、在首都国企优势中找机会、在集团公司产业链中找机会、在城建地产品牌中找机会。持续优化产品结构,提升产品品质和产品溢价能力。在坚持住宅开发的同时,探索尝试养老地产、旅游地产、产业地产等新的开发业态,打造具有公司自身特色的产品线和业务线,不断推进地产开发业务的高效化。

股权投资要提高收益。加强资本市场研究,抓住趋势机会,做好已上市项目的市值管理。加强基金政策研究,探讨适合公司的股权融资模式。密切关注参股公司上市进程,继续做好市值配售新股申购工作。加强对新投资项目的研究,寻找投资机会。

商业地产要做优增效。加强系统专业化建设,以全盘思路谋划商业地产发展战略落地,强化商业前期策划定位和规划设计工作,提高商业运营收益。从公司开发规模、资金状况与持有商业地产之间的均衡角度,做好租售匹配,探索通过资产证券化、Reits等金融手段实现资产退出。

文旅地产要实现突破。积极整合内外部资源,探索文旅地产合作模式、盈利模式,在资本运作上做文章。云蒙山项目继续提升景区品牌影响力,加快推动后续资金平衡地块进度;黄山项目要统筹好已取得的五个地块的规划建设,把控好建设节奏,加大整体项目纵深,加速推进商业酒店和首期地块的开发工作。

(四)可能面对的风险

政策风险:国家宏观调控政策对房地产整个行业的影响持续存在,在“房住不炒”和“稳”字主基调下对房地产行业的未来走向仍需加大研究,“三道红线”和“两集中”土地出让政策也将对公司发展产生重大影响。

市场风险:2021年房地产行业集中度将继续加大,市场供需关系仍是公司发展需要关注的重要方面,尤其是竞争“红海”区域的项目,加之疫情后人民对产品的要求不断升级,同行业的竞争和对产品、服务的需求都会对公司的销售市场。

运营风险:公司经营规模持续扩大,业务板块不断拓展,在文旅地产探索和商业地产发展等方面需要继续加大研究力度,公司实现快速发展的压力依然较大。

针对上述风险的防范:全面做好企业“十四五”发展战略规划,抓好战略的落地实施,继续坚持做好“研究政策、研究同行、研究市场、研究产品”四个研究,做好公司资源内部整合、统一调配和运营管控。提高宏观政策敏感性和房地产行业的敏锐度,积极研判市场和政策形势,强化危机意识和风险意识;以合规体系建设为抓手,坚持依法治企,从公司法人治理、内控体系、法控体系建设等方面全方位做好业务流程管理,夯实风险防控基础。加强融资统筹,综合利用多种融资渠道,强化资金运用效率,降低财务风险;对在手项目优化业务流程、用好集采平台、提升项目开发全过程信息化数字化水平。坚持经济活动分析常态化机制,狠抓“四清晰一分明”、“大经营”成本理念在项目的落地实施,充分发挥第三方评估作用,巩固好后评估工作成果,通过探索绩效考核,倒逼企业向精细化管理转型。四、报告期内核心竞争力分析

企业发展格局全面优化。以房地产开发为主业、融合上下游多业态的产业链架构更加完善,合作开发模式日趋成熟,产品品质持续提升,棚改项目攻坚克难、实现重大突破,以文旅地产为代表的转型升级实现了从无到有、从理论到实践的飞跃,多种商业模式探索走向深入,股权投资资产优良、收益稳定、回报丰厚、效益显著,商业地产实现了战略引领,规模稳步提高、资产质量升级。公司三大板块相互支撑,新的利润增长点逐步凸显,发展格局日渐成熟。

公司战略管控持续提升。公司不断调整、优化、完善组织架构,各项管理制度与时俱进,开发效率大幅提升,内生动力不断增强。大运营管控体系智能高效和协同互联的平台作用显著,充分发挥总部专业引领作用赋能一线,通过精耕细作实现开发项目价值最大化,战略供应商统一采购平台完成搭建,成本得到有效控制。全面落实资金预算,强化内部控制,加强资金监管,资金使用安全高效。坚持客户导向,注重产品创新,以科技住宅体系为主导的产品研发成果持续落地,产品线不断优化完善,客户满意度显著提升。信息化建设全面提速,各业务板块信息载体深度融合。法律风险防范机制不断健全,内控体系建设持续提升。

行业影响力持续增强。公司连续多年荣获“中国房地产开发企业500强”、“中国房地产上市公司综合实力100强”、“中国房地产公司品牌价值TOP10(国有)”荣誉称号。多个项目荣获国家级奖项。