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房地产供给侧改革研究之三:从新加坡组屋到北京共有产权房

发布时间:2017-09-12    研究机构:方正证券

1.探索升级,北京推出共有产权房:2017年8月,北京推出共有产权房,全面升级替代自住型商品房。

(1)面向人群:支持夹心层核心家庭,明确向“新北京人”供应房源不低于30%;

(2)定价与确权:低于市价出售,但以销售价格占市价比重确定产权比例;

(3)对比自住型商品房:产权确定方式灵活,更能保证公平;

(4)对比经济适用房:去除收入和户籍限制,降低进入门槛;购房者只能享受部分产权增值,退出门槛更高。

2.政策影响:

(1)分流销售:北京未来五年将推出100万套产权类住宅,其中21.7%左右为共有产权房,预计提供1,953万平;经估算,北京市2021年常住人口规模为2,299.6万人,人均住房面积为34.7平/人,五年内总需求为10,936.9万平;故北京推出共有产权房将分流17.9%销售。

(2)稳定房价:大量刚需和改善需求,供不应求支撑北京房价高居不下,需求端的限贷限购并不能根本解决问题,需要增加有效供给,匹配供需;

共有产权房制度正是从供给端发力,增加产权类保障房供给,精准满足部分刚需,促进商品房市场稳定发展(供应有限,影响房价亦有限);不同类型商品房所受影响不同,小户型、刚需型所受影响相对较大,大户型、高价位高端住宅所受影响较小。

3.追溯前生,北京初探自住型商品房:2013年为抑制房价上涨、保障夹心层住房需求,北京推出自住型商品房。

(1)主要特点:

打破户籍限制,强调居住功能;房价低于同地段、同品质商品房30%;五年后可转让,需交增值额30%;

(2)发展现状:项目在各区域分布不均,开发商以国企为主;

(3)主要不足:未完全实现产权共有,存在套利空间。相对自住型商品房,共有产权房在产权确定、退出机制等全方位升级。

4.成功案例,新加坡组屋制度发展成熟:1960年,新加坡建立组屋制度,成立建屋发展局全面负责组屋建设。

(1)政府主导模式:无偿划拨土地,支持组屋建设;中央公积金和住房贷款制度等渠道提供充足资金来源;政府完全垄断组屋销售,以低价向中低收入核心家庭提供组屋;

(2)经验借鉴:北京人口规模和GDP 水平与新加坡差别较大,难以完全依靠政府提供共有产权房,房企将是主力;新加坡组屋供给充足,满足超80%市场需求,有效控制房价,而北京共有产权房满足部分夹心层住房需求,有助房地产市场稳定发展。

5.投资建议:利好承建保障房较多的北京国有龙头房企。有助于市场健康发展,减少政策和市场波动,改善市场环境。同时增强资源获取能力:虽然共有产权房部分毛利较普通商品房更低,但房企仍然能够快速回款,并通过配建的商品住房获取利润。推荐关注:北京城建(600266)、首开股份(600376)。

风险提示:政策推动不及预期。

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