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房地产行业8月月报:住宅补库赋予投资较强韧性,行业销售低迷、但龙头表现很强

发布时间:2017-09-15    研究机构:华创证券

月度观点。

1-8月房地产商品房/住宅/商办投资分别同比+7.9%/+10.1%/+3.5%,较前值分别+0.0、+0.1、-0.3pct,其中8月单月分别同比+7.8%/+10.9%/+1.5%,较前值分别+3.0、+1.8、+5.4pct;1-8月商品房/住宅/商办新开工分别同比+7.6%/+11.6%/-1.2%,较前值分别-0.4、-0.3、-0.4pct,其中8月单月分别+5.3%/+9.8%/-4.3%,较前值分别+10.2、+12.8、+4.9pct;上述数据表明住宅依然处于补库存阶段,住宅数据继续走强对于商品房投资和开工形成拉动,而商办仍然处于去库存阶段,持续产生拖累影响。8月土地购置面积单月同比+3.6%,较前值-20.6pct,这源于7月供地缩量,而8月供地放量或将推动9月土地成交放量,同时考虑目前住宅库存处于历史低位,后续住宅补库存是必然。综合考虑住宅投资的拉动以及商办投资的拖累,我们维持全年投资增速为+7%判断。销售方面,1-8月商品房销售面积分别同比+12.7%,下降1.3pct,8月单月同比+4.3%,扩大2.3pct,其中,1-8月主流45城销售面积同比-18.0%%VS剩余608城同比+24.9%,8月单月主流45城住宅销售面积同比-26.5%VS剩余608城同比+16.2%,显示8月一二线城市延续了7月成交走弱势态,而三四线城市在7月同比快速放缓之后8月呈现了小幅回升,并且主要城市去化率仍处于高位,表明需求并不差。综合考虑考虑按揭收紧以及购房需求不差,我们维持全年销量增速为+7%。我们维持房地产小周期延长及棚改货币化安置的两大核心逻辑,维持板块推荐评级,维持推荐组合:1)龙头房企:万科A、保利地产、金地集团;2)三四线开发:新城控股、蓝光发展、中南建设、荣盛发展;3)一二线资源:招商蛇口、华侨城A、北辰实业、北京城建。

支撑评级要点。

开工、投资回升,住宅拉动、商办拖累,维持全年投资增速+7%判断1-8月房地产开发投资额同比+7.9%,持平,其中8月单月同比+7.8%,扩大3.0pct,其中,住宅+10.9%,而商办+1.5%;商品房新开工面积同比+7.6%,回落0.4pct,其中8月单月同比+5.3%,扩大10.2pct;商品房竣工同比+3.4%,扩大0.9pct,其中8月单月同比+12.5%,扩大26.1pct;

商品房施工面积同比+3.1%,回落0.1pct;土地购置面积同比+10.1%,收窄1.0pct,其中8月单月同比+3.6%,收窄20.6pct。上述数据表明住宅依然处于补库存阶段,住宅数据继续走强对于商品房投资和开工形成拉动,而商办仍然处于去库存阶段,持续产生拖累影响;7月土地供应缩量影响8月土地成交,但8月土地供应或推动9月土地成交,同时考虑目前住宅库存处于历史低位,后续住宅补库存是必然;因而预计投资韧性依然很强。

销售低位小升,去化率仍高、需求不差,维持全年销量增速+7%判断1-8月商品房销售面积同比+12.7%,回落1.3pct,8月单月同比+4.3%,扩大2.3pct。从城市能级来看,我们跟踪的1-8月45城累计同比-18.0%VS剩余608城累计同比+24.0%,并且45城8月单月同比-26.5%VS剩余608城单月同比+16.2%,三四线成交依然好于一二线。从成交区域来看,1-8月商品房销售面积同比增长分别为东部+7.9%、中部+16.6%、西部+18.6%、东北部+9.0%,中西部城市成交表现仍好于东部城市。目前成交低迷主要源于供应下降,而非需求衰减,随着金九银十推盘的增加,销售环比也将有所改善;但考虑去年9月销量高基数以及近期房企推盘进度延后,因而预计9月销售同比数据依然有所承压,不过考虑到4季度中基数下行、推盘增加、以及按揭收紧,综合将导致4季度销售表现更加平滑。

国内贷款和定金及预收款低位回升,推动资金来源单月增速低位回升1-8月资金来源同比+9.0%,下降0.8pct,其中单月同比+3.8%,扩大2.5pct。8月单月,国内贷款同比+13.6%,扩大9.0pct;自筹资金同比-0.2%,扩大0.3pct,定金及预收款同比+15.4%,扩大5.8pct;个人按揭贷款同比-8.5%,收窄1.6pct。在各项资金占比上,国内贷款占比16.9%,下降0.3pct;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比51.5%,持平。由于6、7月中境外债和公司债略有结构性放松迹象,表明行业对大型房企的资金略有松动迹象,推动8月国内贷款同比略有改善,而近期针对地产企业的集合信托成立规模快速增长,表明中小企业的融资依然受限,只能借道高成本的信托融资,全行业来看资金依然呈现趋紧态势。

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