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房地产行业周报:多城限售政策加码,需求端放松预期落空、但供给端放松仍可期,维持看多龙头

发布时间:2017-09-25    研究机构:华创证券

投资要点。

上周(17/09/9-09/15)主流43城一手房成交环比+1%,其中一二线环比+2%、三四线环比+0.1%;9月前22天成交环比-3%、同比-30%,同比降幅较8月的-25%扩大5pct,其中一二线同比-35%、三四线同比-16%,三线表现也有所走差,但四线同比仍高达+31%。库存方面,上周16个重点城市推盘面积环比+21%,推盘持续回升,16城可售面积6,757万平米,环比上升0.6%;3个月移动平均去化月数8.1个月,周环比上升0.2个月,行业绝对库存和相对库存仍处于低位。政策方面,央行要求各地严禁个人消费贷款违规流入房地产,多地首套房贷利率上浮10%-20%不等;多城限售政策加码,需求端放松预期落空,但供给端放松仍可预期。我们认为由于本轮周期过度去库存,库存低位下政府为防止房价上涨,需求端调控政策放松会来的更晚,但供给端政策调控放松或可预期、并预计或将更早出现,包括预售证监管以及土地加大供应等。我们维持房地产小周期延长框架,并且认为本轮反常周期中政府限价政策以及土地出让制度都利好于资源进一步向龙头集聚,推动了销售集中度和拿地集中度的快速提升,尤其后者将预示本轮行业洗牌将更为剧烈,维持看多地产龙头,并维持板块推荐评级,维持推荐组合:1)龙头房企:万科A、保利地产、金地集团;2)一二线资源:招商蛇口、华侨城A、北辰实业、北京城建;3)三四线开发:新城控股、蓝光发展、中南建设、荣盛发展。

1.房地产行业数据。

上周43个重点城市新房合计成交523.1万平米,环比上升1.1%;9月截止上周合计成交1634.2万平米,环比8月下降2.7%,较去年9月下降30%,其中当月月成交同比降幅较8月扩大4.9个百分点。其中,一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:+6.4%、+0.5%、+3.1%、-9.5%,当月月成交同比分别为:-49.1%、-30.9%、-23.5%、+30.9%。16个重点城市住宅可售面积为6756.8万平米,环比上升0.6%;3个月移动平均去化月数为8.1个月,环比上升0.2个月。

2.主要政策新闻。

央行要求各地严禁个人消费贷款违规流入房地产;北京京城首套房贷款利率最高上浮20%;8月上海市个人住房贷款增速持续下降;深圳首套房上浮10%;广州首套房贷最高上浮20%。重庆、南昌、西安、南宁、石家庄、长沙、贵阳等7个省会城市加码楼市调控,调控重点将转移到二、三线城市。广州推出1.2万套公租房,没有收入限制,新就业即可申请。深圳市建设用地规模拟增加62平方公里,优先保障重点项目。成都万科44亿成都拿地,需配建1175套人才住房免费移交政府。

3.公司动态跟踪。

北辰实业2017年度第一期中期票据13.2亿元发行完成,出资1000万参与设立北京水木现代国有企业研究院。中南建设拟对3家子公司提供担保额度总额不超过7.7亿元。招商蛇口聘任副总经理刘伟为常务副总经理,仍担任公司董事。首开股份为四子公司48亿贷款提供担保,拟增资北京、成都三项目均与龙湖合作。世联行世联小贷拟将持有的部分贷款债权收益权出售予云南信托作为受托人设立的“云南信托·世联小贷四期资产收益权集合资金信托计划进行融资。宋都股份以6.05亿元受让绿地集团持有双塔置业50%的股权,同时以3.41亿元取得标的公司50%债权。

4.板块行情回顾。

上周SW房地产指数下跌1.17%,沪深300指数上涨0.17%,相对收益为-1.34%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第19位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:广宇发展、大港股份、海德股份、北京城建、铁岭新城。

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