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房地产行业对多地调控升级的点评:行为调控升级,供需关系改善

发布时间:2017-09-25    研究机构:长江证券

事件描述。

9月22~23日,包括重庆、南昌、南宁、长沙、石家庄、贵阳、武汉、西安等总共有8个城市升级调控政策,主要以限售为主,这是在厦门最早在3月出台限售政策之后的推广。政策大多要求无论是新房还是二手房,在取得房屋产权之后2~3年之后才能够上市交易。

事件评论。

二线城市实际库存量超过房管局备案库存量,潜在供给增加带动成交回升。当前二线城市供需矛盾突出,供给方面,热点二线城市开发商推盘意愿不足,房管局备案库存量的去化周期大多在5-9个月,需求方面,新房去化率较高,甚至有炒楼花的现象出现。基于这个背景,当前的限售条件能够在一定程度上缓解以上的供需矛盾:1)供给方面,开发商推盘动力增加,主要原因是政府态度进一步明确,同时,二线城市实际库存并不紧缺,在投资性需求日趋减少背景下,开发商短期推盘意愿会加强;2)需求方面,投资者需求进一步受到抑制,但是由于此前投资性需求在成交时挤占了正常购房需求,而且投资性需求最终以出售给正常需求而退出,因此,投资性需求减少并不会带来实际购房需求减少,反而会因为供给增加带动成交数据出现回升。

行业向经营逻辑转变,估值体系切换进一步加强,ROE 和PE 是核心。此次各地政府升级限售政策,主因是减少投资性需求和增加开发商有效供给,对市场的竞争格局改善起明显的促进作用,开发商看经营而非拿地手段变得更加突出。按照我们在《地产前沿》系列报告里面讲到的核心观点,一旦地价升值被抑制,开发商的商业模式从融资拿地转变为经营建房,盈利模式从赚取地价升值转变为劳动加成,估值体系从RNAV 切换为ROE和PE,利好当前的龙头企业,建议关注万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口,同时继续关注北京主题,包括金融街、北京城建、首开股份。

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