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房地产9月月报:投资回升、销售转负,看好4季度一二线龙头

发布时间:2017-10-20    研究机构:华创证券

1-9月房地产商品房/住宅/商办投资分别同比+8.1%/+10.4%/+3.5%,较前值分别+0.2、+0.3、+0.0pct,其中9月单月分别同比+9.2%/+11.9%/+3.7%,较前值分别+1.4、+1.0、+2.2pct;1-9月商品房/住宅/商办新开工分别同比+6.8%/+11.1%/-2.8%,较前值分别-0.8、-0.5、-1.6pct,其中9月单月分别+1.4%/+7.8%/-13.8%,较前值分别-3.9、-2.0、-9.5pct;9月商品房投资略有回升,其中住宅投资连续2月走强,符合我们小周期延长下住宅投资韧性强的观点,而商办投资虽有回升但仍拖累,维持全年开发投资增速+7%的判断。9月土地购置面积单月同比+25.5%,较前值+21.9pct,符合我们前期关于下半年土地成交放量的预期,并预计4季度土地放量仍将延续,而土地成交的连续放量或预示着18年上半年投资不弱。销售方面,1-9月商品房销售面积同比+10.3%,下降2.4pct,9月单月同比-1.5%,扩大5.8pct,其中,1-9月主流43城销售面积同比-19.9%VS剩余610城同比+21.4%,9月单月主流43城住宅销售面积同比-33.1%VS剩余610城同比+6.7%,一二线和三四线均走弱,我们预计4季度一二线改善、三四线趋弱,并维持全年销量增速为+7%。我们维持房地产小周期延长框架,并维持看好反常周期中龙头销售集中度和拿地集中度的提升,维持看多龙头房企,并维持板块推荐评级,维持推荐组合:1)龙头&蓝筹:万科A、保利地产、金地集团、新城控股;2)一二线资源:招商蛇口、北京城建(600266)、华侨城A、北辰实业;3)REITS标的:嘉宝集团、金融街。

投资回升、其中住宅投资连续走强,土地成交放量预示后续投资不弱1-9月房地产开发投资额同比+8.1%,提升0.2pct,其中9月单月同比+9.2%,提升1.4pct,其中住宅单月+11.9%,而商办单月+3.7%;商品房新开工面积同比+6.8%,回落0.8pct,其中9月单月同比+1.4%,回落3.9pct;商品房竣工同比+1.0%,回落2.3pct,其中9月单月同比-17.2%,回落29.7pct;商品房施工面积同比+3.1%,持平;土地购置面积同比+12.2%,提升2.1pct,其中9月单月同比+25.5%,提升21.9pct。9月商品房投资略有回升,其中住宅投资连续2月走强,符合我们小周期延长下住宅投资韧性强的观点,而商办投资虽有回升但仍拖累。综合考虑住宅投资拉动以及商办的拖累等,我们维持全年商品房开发投资增速+7%的判断。

高基数下9月销售同比由正转负,预计Q4一二线改善、三四线趋弱1-9月商品房销售面积同比+10.3%,回落2.4pct,9月单月同比-1.5%,回落5.8pct。从城市能级来看,43城1-9月商品房销售面积累计同比-19.9%VS剩余610城同比+21.4%,43城9月单月同比-33.1%VS剩余610城同比+6.7%,一二线和三四线均走弱。从成交区域来看,1-9月商品房销售面积同比增长分别为东部+5.5%、中部+13.9%、西部+16.0%、东北部+8.0%,中西部城市成交表现仍好于东部城市。一二线城市目前虽然表现仍差,但考虑到4季度销售低基数和4季度推盘增多等因素,4季度一二线城市表现或较好;三四线城市逐步走弱,考虑调控向三四线的扩围、4季度三四线销售高基数和4季度棚改支持力度下降等因素,预计后续三四线城市仍将边际走弱。我们维持全年销售面积增速+7%的判断。

资金来源进一步趋紧,销售回款继续走弱,但9月房企融资略有改善1-9月资金来源同比+8.0%,下降1.0pct,其中单月同比+1.2%,收窄2.7pct。9月单月,国内贷款同比+23.8,扩大10.2pct;自筹资金同比+9.2%,扩大9.3pct,定金及预收款同比-3.5%,扩大18.9pct;个人按揭贷款同比-6.5%,收窄2.0pct。在各项资金占比上,国内贷款占比16.8%,下降0.1pct;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比50.9%,环比-0.6pct。9月房企融资略有放松,国内贷款出现同比持续改善,自筹资金出现了由负转正。同时受银行上调按揭利率折扣以及贷款额度收紧影响,个人按揭贷款已连续2个月回落,销售回款继续走弱。预计后续销售增速的下行也将通过销售回款影响到资金来源增速逐步下行。

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