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对房地产行业集中度的分析:规模效应加剧、集中度大增、强者更强

发布时间:2017-06-05    研究机构:华创证券

自15年初开始的本轮房地产小周期由于销售和拿地错位以及货币周期的淡化两方面因素共同决定了本轮小周期周期或将延长,而在这低库存的延长周期中出现了许多反常现象,包括:房价持续高位刚性、土地市场持续火爆、去化率持续处高位、行业较差龙头却很好等现象。尤其对于龙头方面,我们通过研究克而瑞Top50房企数据发现,自17年开始:1)Top50的销售表现远好于全国,并两者间销售额增速差进一步扩大至22pct;2)Top10销售金额增速则持续优于Top11-50,并5月Top50内部房企间销量表现与销售规模呈现正比趋势;3)Top50中销售额集中度平均较16年跳增高达15pct,远高于往年每年2.5pct,其中80%源于行业趋势,仅20%源于权益下降。上述现象均反映出本轮房地产反常周期中规模效应优势更加明显,从而导致集中度提升更加剧烈,或将推动龙头房企销售高增。而纠其背后原因,我们认为,对于房企而言,处在本轮小周期的低库存延长周期中,同时又面临着供需双降但去化率表现不差的制约条件,房企销售表现更多为有条件的供给驱动,简而言之,就是相互竞争在政府和市场所允许范围内的供货能力,而由于龙头房企的更低融资成本、更强的拿地能力、更强的并购能力将赋予它们更强的供货能力,所以也就造成本轮龙头房企销售持续远好于行业。我们维持“一二线量缩价稳、三四线量价向好”判断,并关注三四线城市棚改货币化推进、央企改革和集中度提升,维持板块推荐评级,并维持推荐组合:1)一二线资源:招商蛇口、首开股份、北京城建;2)三四线开发:新城控股、荣盛发展、华夏幸福;3)低估值龙头&央企整合:华侨城A、保利地产、金地集团。

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