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房地产行业:调控继续扩围、成交再度走弱,土地市场依然火爆、维持小周期延长判断

发布时间:2017-06-05    研究机构:华创证券

投资要点。

上周(17/05/27-06/02)主流51城一手房成交环比-8%,其中,一二线环比-10%、三四线环比-6%;5月成交环比+1%、同比-17%,同比降幅较上周继续扩大、较4月的-24%收窄7个百分点,其中一二线同比-33%、三四线同比+18%,三四线成交表现依然优异。库存方面,19个重点城市住宅可售面积环比上升0.2%,3个月移动平均去化月数环比持平为7.6个月,成交下滑同时库存略升,但行业依然处于去库存阶段。政策方面,张家口、淮安、南宁、徐州、温州等城市加入限购,限购范围进一步扩大,但值得注意的是,天津楼市政策略有放松,或预示未来政策将精细化以库存为导向而更有弹性,棚改方面,住建部强调要促进商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市和县城去库存,棚改推进力度将向低能级城市下沉,将间接推动更多低能级三四线城市住宅需求的释放,从而推动棚改逻辑中期化,三四线城市的需求或将更持续释放。我们维持行业小周期延长的判断,并预计后续行业将较长时间内处于低库存阶段,对于房企而言,持续低库存阶段下的房企销售表现更多为有条件的供给驱动,而由于龙头房企的更低融资成本、更强的拿地能力、更强的并购能力将赋予它们更强的供货能力,所以也就造成本轮主流房企销售持续远好于行业表现。我们维持“一二线量缩价稳、三四线量价向好”判断,并关注棚改货币化、央企改革和集中度提升,维持板块推荐评级,并维持推荐组合: 1)一二线资源:

招商蛇口、首开股份、北京城建;2)三四线开发:新城控股、荣盛发展、华夏幸福;3)低估值龙头&央企整合:华侨城A、保利地产、金地集团。

1. 房地产行业数据。

上周51个重点城市新房合计成交593.1万平米,环比下降8.1%;5月截止上周合计成交2,968.1万平米,环比4月上升1.3%,较去年5月下降17.0%,其中当月月成交同比降幅较4月收窄5.7个百分点。其中,一、

二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:-24.3%、-5.3%、-6.3%、-4.3%,当月月成交同比分别为:-40.4%、-30.2%、3.3%、82.9%。19个重点城市住宅可售面积为7,691万平米,环比上升0.2%,3个月移动平均去化月数为7.6个月,环比基本持平。

2. 主要政策新闻。

住建部副部长称因地制宜推进棚改货币化安置,促进三四线城市去库存;张家口、淮安、南宁、徐州、温州楼市限购;济南今年计划供地1638公顷,宅地680公顷创新高;西安购买经济适用房满5年补15%差价可变商品房;截至4月底全国住房公积金缴存余额4.71万亿;5月深圳新房住宅均价已连续八个月下跌;沈阳规划2020年前建设15个特色小镇;天津楼市政策微调,外地人在津买房社保个税可补缴;山东临沂实行一房一价申报 3个月内不得涨价;廊坊要努力把房价调控在2016年10月水平。

3. 公司动态跟踪。

蓝光发展收购玉泉山项目用地88亩首入太原;万通地产拟参与竞拍中融国富投资管理有限公司挂牌转让的80%股权;银亿股份披露79.8亿资产并购草案申请6亿非公开定向融资;新城控股佛山三水项目引入招商局置地,各占50%权益;世茂股份2017年第一期员工持股计划完成股票购买;深物业A 与福田人才安居公司签订合作意向书;中国金茂前五月销售148.7亿元,同比上涨54%;万科1-5月累计销售2280.5亿,单月增地产及物流项目12个。

4. 板块行情回顾。

上周SW 房地产指数上涨1.19%,沪深300指数上涨0.17%,相对收益为1.01%,板块表现强于大市,在28个板块排名中排第1位。个股表现方面,SW 房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:莱茵置业、南国置业、美好集团、金丰投资、华夏幸福。

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