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房地产5月月报:投资、开工、资金走弱,销售环比、同比走好,三四线依然较强

发布时间:2017-06-15    研究机构:华创证券

月度观点

2017年1-5月房地产开发投资同比+8.8%,下降0.5pct,增速放缓符合预期;同期新开工和竣工分别同比+9.5%和+5.9%,分别下降1.6pct和4.7pct,调控高压之下融资趋紧进一步影响房企开竣工节奏,其中优先放缓竣工,并且竣工放缓也会影响上半年房企结算表现;综合考虑投资单价增长、二三线补库存需求、新土地供应机制及后续资金来源增速回落等因素,我们维持全年投资增速6.2%的判断;销售方面,1-5月商品房/住宅销售面积分别同比 +14.3%/+11.9%,分别下降1.4/1.2pct,5月单月分别同比+10.2%/+8.3%,分别上升2.5/3.3pct,5月分别环比+4.3%/+3.5%,其中,1-5月主流51城销售面积同比-12.6%VS剩余602城同比+27.7%,5月单月主流51城住宅销售面积同比-16.9%VS剩余602城同比+21.8%,同时1-5月中部、西部、东北部销售面积增速均好于东部,显示出三四线依然好于一二线。我们维持认为本轮三四线销量持续向好来自于“棚改货币化为三四线核心驱动力+三四线供需自我改善”的判断,同时预计三四线全年量价或将持续向好,并大概率将带动全国全年销量同比为正,其中棚改货币化作为中央政府对于三四线城市货币定向宽松的工具,同时也作为地方政府激发消费需求、拉动GDP的工具。我们维持“一二线量缩价稳、三四线量价向好”判断,并关注棚改货币化安置以及行业集中度快速提升,维持行业推荐评级,并维持推荐组合: 1)一二线资源:招商蛇口、首开股份、北京城建;2)三四线开发:新城控股、荣盛发展、中南建设;3)低估值龙头&央企整合:华侨城A、万科A、保利地产、绿地控股。

支撑评级要点

开供、竣工、拿地放缓,拖累投资放缓,维持全年投资+6.2%判断

1-5月房地产开发投资额同比+8.8%,下降0.5pct,其中5月单月同比+7.3%,下降2.3pct;商品房新开工同比+9.5%,下降1.6pct,其中5月单月同比+5.2%,下降4.9pct;商品方面竣工同比+5.9%,下降4.7pct,其中5月单月同比-12.4%,下降6.3pct;商品房施工面积同比+3.1%,持平;土地购置面积同比+5.3%,下降2.8pct,土地成交楼面均价同比+25.6%,扩大1.5pct。近期新开工、竣工、土地购置等增速均出现不同程度收窄,但施工单价和土地单价依然处于高位形成对冲,因而综合传递到开发投资增速略有收窄,全年来看开发投资增速仍将进一步收窄,综合考虑投资单价增长、二三线的补库存需求、政府的新土地供应机制以及资金来源增速后续回落等正反面因素,我们维持全年开发投资+6.2%判断。

销量同比、环比上升,三四线依然较强,维持全年销量+2.5%判断

1-5月商品房销售面积同比+14.3%,下降1.4pct,5月单月同比+10.2%,上升2.5pct。从城市能级来看,我们跟踪的1-5月51城累计同比-12.6%VS剩余602城累计同比+27.7%,并且51城5月单月同比-16.9%VS剩余602城单月同比+21.8%,三四线依然好于一二线。从成交区域来看,1-5月东部+8.9%、中部+17.7%、西部+21.0%、东北+18.8%,中西部以及东北部城市成交表现明显好于东部城市。5月城市能级销售数据和区域销售数据进一步验证了我们年初关于棚改货币化推动三四线城市热销的逻辑,随着5-8月的低基数月份来临,并且虽有调控扩围、但三四线的热销能级也在逐步下移,5-8月的销售同比甚至全年的销量同比都将获得不错的表现,我们维持全年销量同比+2.5%的判断。

资金来源增速放缓,按揭增速3年内首度为负,销售回款占比提升

1-5月资金来源同比+9.9%,下降1.6pct,低于16年全年5.3pct,资金来源趋紧态势仍在加剧。其中,国内贷款同比+17.3%,上升0.3pct;自筹资金同比-3.4%,下降1.3pct;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比+16.7%,下降5.8pct。在各项资金占比上,国内贷款占比17.8%,回落0.8pct;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比51.5%,扩大0.4pct,资金来源仍由销售回款构成。受银行降杠杆以及市场间拆借利率上行影响,5月房贷额度明显收紧,个人按揭贷款增幅明显回落。预计在后续的持续资金端收紧的过程中,包括销售回款的趋弱等,中小企业退出、龙头持续并购的局面将继续维持下去,行业集中度也将进一步提升,另一方面,资金端的持续收紧也将限制今年开发投资的弹性。

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