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方正证券房地产行业数据周报

发布时间:2017-06-16    研究机构:方正证券

【方正地产】本周观点

1)整体成交继续回落,三线热度维持

本周新房成交面积:整体小幅下滑(-4%),一线和三线下滑明显(-13%和-19%),二线显著回升(14%);本周二手房成交面积:整体回落(-7%),一二三线均不同程度回落(-5%、-8%、-13%)。

截止6月15日,本月新房成交面积整体环比维持(0%),同比下降明显(-30%)。其中一线城市环比继续微幅下跌(-2%),同比降幅最大(-43%);二线城市环比微幅回升(3%),同比降幅明显(-30%);三线城市环比微幅回落(-1%),同比仍然热度维持(9%)。本月二手房成交面积整体环比微降(-7%),同比微降(-4%);其中一线城市环比微降(-6%),同比降幅明显(-14%);二线城市环比明显下降(-13%),同比明显下降(-14%);三线城市环比微升(4%),同比大幅上升(92%)。

2)5月投资拐点如期显现,整体销售继续回落

5月全国房地产运行数据公布:开发投资同比8.8%,回落0.5个点;销售面积同比14.3%,回落1.4个点;销售金额同比18.6%,回落1.5个点。我们一直强调,开发投资会随着销售脉冲回落而回落,滞后销售6个月左右,从11月销售开始回落开始正好半年,拐点如期到来。当前支撑开发投资的有四个因素:A.房企卡位和三四线土地回暖,土地市场热度维持(土地购置费占房地产投资18.3%);B.钢铁、水泥等建筑建材价格回温,支撑名义投资增速;C.三四线销售热度维持,带动三四线补库存和投资;D.棚改拉动房地产投资10%。我们认为投资将缓慢回落,维持全年4%的判断。

销售方面,三线销售热度维持,将是全年支撑销售的重要因素(三四线销售面积占比62%)。但全国销售继续回落势定,其中:一二线销售继续回落,三四线销售面积同比事实上从2月开始已经缓慢回落(由于房价上涨,销售金额同比并未回落)。随着去库存后各地去库存政策逐步退出、流动性收紧下房贷优惠减少拓围和年末基数提升,三四线销售面积同比或将在三季度末加速回落。我们预计,销售面积同比将持续回落,全年-1.5%左右。

3)边际风险不断降低,寻找确定性和结构性机会

当前,地产作为周期性行业的风险边际不断降低,主要体现在三个方面:(1)估值水平显著降低,相对估值达到历史低点:绝对估值16.8倍PE,相当于2011年7月和2014年底水平;地产板块相对A估为-2.9倍PE,从2017年初就已经超过2014年初水平,达到历史新低。(2)政策风险逐步释放:限购限贷限售的政策频率逐步降低,本周已经没有新出台限购限贷政策,随着热点城市逐步降温,政策风险逐步释放。(3)销售预期明朗:2016年930调控以来,一二线和全国整体的销量持续回落,短周期拐点已过已是一致性预期。从16年11月到17年6月,周期已经回落8个月,按3年一个短周期,回落进程已到半程。地产板块相对A股估值继续回落的风险已经很低。

目前行业整体风险点主要有两个:A.目政策风险集中体现在流动性收紧,贷款利率折扣减少。美联储正常的联邦3%,当前1-1.25%,还有7-8次加息空间;中国短期虽不具备大幅整体调升利率水平的条件,但收紧流动性压力较大,叠加对个贷额度的窗口指导,贷款利率折扣减少大概率继续扩围。B.三四线销售超预期回落风险。我们认为,三四线热度今年大概率持续。但是销售面积同比增速在今年2月已经达到高点,此后正缓慢回落。2017年是三四线去库存历史大年,房价地价都在回升,各城市的去库存政策在完成使命后或逐步退出;随着基数提升、流动性收紧拓围,三四线销售量同比或在三季度末加速回落。

投资建议:

我国房地产存在明显的板块轮动效应,三四线回落将意味着本轮调整的末期,届时可积极关注整体性机会,特别是布局一二线的龙头股(一二线限购限贷是缓不是转,会率先回暖)。我们预计地产销售调整至少将持续到18年下半年,在此以前,板块难有整体性行情,应该寻找确定性,我们认为主要有三个:A.棚改和三四线销售仍然是全年行业亮点,利好布局三四线龙头碧桂园和中国恒大;B.京津冀一体化是最大和最确定的区域主题,此前成功精准推荐环北京标的京汉股份、华夏幸福、荣盛发展。当前时点,建议继续关注业绩高增长确定性强的华夏幸福,并强烈推荐北京城市功能调整核心受益股金融街、北京城建、首开股份、万通地产。C.09年以来行业集中度不断提升,在行业景气度回归的时候龙头优势凸显、集中度提升加速,14年招保万金表现突出。17年前5月集中度加速提升,此前A股地产逻辑是规模越大、增速越缓,估值越低;但随着行业集中度提升,规模房企的销售保障度和业绩增速优势凸显,因此建议关注估值没有体现出业绩成长性的规模优势房企。推荐真成长、高分红、低估值,上市以来年化收益率30%的旭辉控股集团(0084.HK)。

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