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对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升

发布时间:2017-06-22    研究机构:华创证券

我们在2016年底最先提出了本轮房地产小周期延长的逻辑,近期我们又阐述了近一年来龙头房企集中度快速提升的事实,并论证了反常周期下集中度继续快增以及龙头将持续受益的趋势。本文中,我们从基本面和估值两方面对龙头房企进行分析:1)基本面:2017年1-5月Top50销售额集中度由2016年的35%跳增至50%,跳增15pct,显示行业集中度快速提升,另根据美国经验,2016年我国Top10销售面积集中度为13%VS2015年美国27%,而考虑到中国市场较美国联邦制区域市场更为统一,同时日本和香港Top10房企份额分别超40%和80%,后续有理由相信我国龙头房企的集中度提升空间更大,预计后续龙头销量仍有超1倍增长空间;2)估值:近期MSCI纳A远期将带动国际增量资金约3,400亿美元,对蓝筹估值有提振作用,而本次13家房企入选,蓝筹房企占主导,并考虑到与国内行业横向比较,房地产PE(TTM)17.1倍VS所有行业中位数34.8倍,同时与国美龙头房企对比,目前A股龙头PE(TTM)平均11.6倍VS美国龙头15.9倍,均显示A股龙头房企估值偏低,在后续MSCI纳A以及集中度快速提升的双重推动下,A股房企龙头或有估值进一步提升空间。我们维持“一二线量缩价稳、三四线量价向好”判断,并维持“货币周期淡化以及库存周期延长共同推动销量小周期延长的判断”以及本轮三四线热销来自于“棚改货币化为三四线核心驱动力+三四线供需自我改善”的判断,并关注集中度快增以及央企改革的推进,维持板块推荐评级,并维持推荐组合:1)一二线资源:招商蛇口、首开股份、北京城建;2)三四线开发:新城控股、荣盛发展、华夏幸福、中南建设;3)低估值龙头&央企整合:华侨城A、万科A、保利地产、绿地控股。

1.反常周期中集中度快增,美国经验表明龙头房企仍有超1倍增长空间。

一方面,通过对于研究克而瑞Top50房企数据发现,自17年开始:1)Top50的销售表现远好于全国;2)Top50内部房企间销量表现与销售规模呈正相关趋势;3)前5月Top50销售额集中度由16年的35%跳增至50%,跳增15pct。上述现象均反映出本轮房地产反常周期中规模效应优势更加明显,龙头房企集中度快速提升,并在小周期延长逻辑不变之下维持提升趋势。另一方面,根据美国经验,2016年我国Top10销售面积集中度为13%VS2015年美国27%,而考虑到中国市场较美国更为统一,同时日本和香港Top10房企份额已分别超40%和80%,后续有理由相信我国龙头房企的集中度空间更大,预计仍有超1倍增长空间。

2.MSCI纳A、13家房企入选,MSCI和集中度将双重推动龙头估值提升。

近期MSCI决定将中国A股纳入MSCI指数,初始纳入222个蓝筹,约占MSCI新兴市场指数0.73%的权重,远期将纳入459个企业,对应将带动国际增量资金约3,400亿美元,对蓝筹估值有提振作用。而本次入选指数房企共13家,个数占比5.86%、市值占比3.55%,其中包括龙头:保利、招蛇、金地、幸福、侨城等。考虑到与国内行业横向比较,房地产PE(TTM)17.1倍VS所有行业中位数34.8倍,同时与国美龙头房企对比,目前A股龙头PE(TTM)平均11.6倍VS美国龙头15.9倍,在后续MSCI纳A以及集中度提升的双重推动下,A股房企龙头或有估值进一步提升空间。

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