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招商房地产周观点&高频追踪报告:地产上游机会正在兑现,那地产呢?

发布时间:2017-07-09    研究机构:招商证券

行业策略:

(1)此前地产上游机会存争议的再分析?上游的滞后变化会和地产调整形成削峰填谷效应。我们一个多月前在地产上游的底部(包括煤炭、钢铁、有色等行业)提出重视地产上游的观点,当时市场上对此还存在一定争论,但目前看来地产上游机会正在不断兑现。这种争论的原因是单看需求侧,地产带来的需求虽被低估,但难以看到地产补库存的向上拐点,而从供需缺口看,地产上游却明显表现出来和地产下游(家电、家居等)的大背离,换句话说,在房地产行业中周期复苏通道中,上游的滞后变化会和地产的调整形成削峰填谷的效应,这也是经济复苏的一种佐证。房地产上游机会需要进一步重视,供需缺口作用大于需求低估。

(2)强调房地产投资调整相对平缓,数据较差的时点只是滞后但不会迟到。年初市场一些声音认为今年房地产投资增速会很高(10%+),之后随着市场进入调整区间,这种声音销声匿迹了一段时间,由于数据调整起来表现为较缓慢,且近期上游股票反弹仿佛昭示了一些地产的机会,此种声音再次出现,试图从上游股票上涨回头找地产的机会,这方面我们觉得没必要过多分析,因为上面一个段落已经把我们的逻辑再次重申,我们希望能够帮助投资者降低噪音。

我们认为,今年地产投资调整较历史而言相对平缓基本上是预期内的,数据较差的时点只会迟到:1)一是本身地产行业在中周期复苏期通道间,包括从一线到二线、以及三四线城市的扩散效应,三四线正在推进的补库存行为;2)是从房地产整个资金链水平来讲,虽然资金来源水平下滑,但是资金链来源对传统投资的覆盖程度仍是较高的,这种覆盖程度使得地产商酌情增加拿地、补库存行为,包括对在建项目的投入,导致地产投资调整相对缓慢;3)重点城市库存去化情况(包括一/二/三线)仍在较为良好的水平区间,虽然去化周期自16M11起见底回升,但绝对库存仍在趋势回落,主因是增量库存(新推盘面积)持续小于被消耗掉的存量库存(销售面积),即批售比持续小于1。

地产维持短期平稳调整局面,但这不意味着会有向上的拐点出现,也不意味着这种平缓会一直持续下去。强调该来的还是会来,迟到不证明不到,我们认为在4季度地产投资或将加速下调。强调投资的两面性:一是投资缓慢回调带来地产上游高于预期的机会,二是不要盲目认为投资短期会出现向上的拐点。

(3)上海、深圳住房“供给侧”改革是否意味着未来供需格局会发生较大逆转?1)上海“十三五”期间规划新增住房170万套,较“十二五”增加60%;结构上看,商品住房45万套/保障性住房55万套/租赁住房70万套,商品住宅在缩量,而这是决定边际的样本。深圳:2017年计划新增安排建设商品住房8万套,较16年增长86%,但较《深圳市住房建设规划(2016-2020)》的2017年7.7万套变化不大。从结构上来讲,新供应用地建设面积并无增量。城市更新较16年增加1万套但较“十三五”中的5.7万套缩量2万套,这意味着去年旧改新规(需要100%业主同意)后旧改难度或有加大,倒逼政府需要通过加大征地返还力度来保持总量供给计划的增加。但征地返还得以货币或者实物的形式给予补偿,导致成本上升。

因此,总的来说,虽然供地量上升,但是结构性的变化导致其很难在短期内对房价的上升有系统性打压。因此,我们认为,在中周期向上通道期间,从供应的角度,上海深圳的供应政策并不会形成中期压力,调整一段时间后未来仍然有上升的空间,我们预计销量调整的底部在明年上半年,价格则更后。

综上所述,从一线城市观察,供需格局并没有大的变化,行业中周期复苏并未因行业在供应侧的改革出现短期变化,但长期而言这是一个好的事情。

配置组合:逆向投资逻辑仍是选股主线(持有基本面不错,估值有优势的蓝筹白马),转型地产股需重视安全边际。(部分标的因进入投行名单而暂时调出组合)。

1.基本面角度:上半年首选高折价资源型及中等规模成长潜力型龙头:高折价推荐【侨城、保利、华发、北京城建、北辰等】,尤其是受益于战略积极、业绩释放及国企改革的央企地产蓝筹【侨城等】;中等规模成长潜力型推荐【新城/华发/阳光城等】,业绩有保证,规模可期待;四季度左右尤其要加大对周转型公司的关注,典型周转型公司【新城、阳光城等】、兼具资源型和周转型特征的【华发】、以及代理公司【世联】。

2.国企改革是全年重要主题:重点推荐央企改革【侨城、保利等】、以及沪深渝等热点地区,雄安后面也应更关注国、央企。房地产增量空间已经不大,行业横向整合将是未来难得的确定性机会之一,尤其关注央企地产整合,核心受益标的包括整合方【侨城、保利等】以及潜在被整合方【南国等】。地方国企改革关注沪深渝等热点地区,典型标的包括【上实、沙河、渝开发等】。

3.房地产新经济是长牛股摇篮:长租关注估值已具备优势的稀缺标的【世联】;物流地产是业内少有的成长领域,也是存量时代的明珠,关注【南山、东百】。

4.多元化转型是打开增长天花板的重要路径,新领域成长性和RNAV安全边际是选股核心原则。大金融方面,关注房地产基金稀缺标的【嘉宝集团】;大健康方面,关注医美潜在龙头【苏宁环球】,地产RNAV提供安全边际,医美基金注入提供潜在弹性。

5. 粤港澳大湾区:从城市弹性、公司基本面及储备分布看,【侨城、华发、天健、龙光等】为中长期价值型标的,【世荣、格力等】短期弹性更大,【金融街】资源价值突出,惠州巽寮湾项目货量占比30%左右,货值占比近20%。

主流城市最新变化:

1.供给:6月20城推盘季节性放量,且趋近于销量(批售比0.9+,重点二线批售比>1),23城库存(即可售套数)15Q4以来首次反弹;去化周期16M11起持续回升(受销量边际下行影响),6月23城去化周期继续回升,为11.0个月,其中一线升/二线升/三线略降。

2.需求:新房销量增速自16Q2以来趋势性下降,今年上半年同比下降16%(6月降幅小幅继续扩大);分城级看,一线(4)/二线(13)/三线(40)同比分别于2015M6/2016M3/2016M9见顶回落,今年上半年同比分别下降31%/25%/5%(6月降幅:一线低位回升,二/三线均继续扩大);进入7月(截至7号),销量增速降幅继续扩大。看高频绝对数据,销量季节性反弹至3月底(期间略有震荡),4月/5月季节性回落,6月季节性反弹,7月首周(即上周:7.1-7.7)一手房销量季节性回落:57城-17%/一线-40%/二线(13城)-16%/三线(40城)-10%;重点城市二手房(19城)销量春节后季节性反弹至3月,4/5月季节性回落,6月整体反弹,7月季节性回落。

3.价格:70城房价同比于17M01见顶回落,其中一线最先回落(16M9)/二线略后(16M11)/三四线(截至5月)仍在寻顶。5月,70城房价环比+0.7%(0PCT),35城上涨/0城持平/35城下跌,湛江/哈尔滨/北海/蚌埠领涨且涨幅不低于1.2%,唐山/昆明/安庆领跌且跌幅不低于0.9%。

4.土地:住宅类土地供应同比增速15年以来趋势性回升(16M12起持续正增长),6月增速持续历史高位,绝对量季节性回升;成交同比增速跟随供应同样趋势性上行(16M8起持续正增长),6月增速同样持续高位,绝对量亦季节性回升;楼面均价于16M9见顶后连续回落至16年底,17年持续反弹,6月首次下跌;受楼面均价影响,溢价率于16M9见顶后回落,17年亦有回升,6月再次回落。

风险提示:市场流动性波动加大影响周期股;政策调控力度密度超预期。

申请时请注明股票名称