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房地产行业:从春秋到战国,房地产步入强者恒强的王者时代

发布时间:2017-07-16    研究机构:方正证券

98年房改以来,中国房地产业一路高速成长,在城镇化率从33.4%到57.4%的进程中,不仅催生了百万亿级的行业,也产生了数以万计的房企。2017年,旧的融资体系和拿地规则同时发生改变,在融资和拿地能力的双重考验下,房地产业将结束“春秋时代”,正式走进“战国时期”。春秋尚崇周礼,战国全凭实力。大公司吞并争霸、小公司残喘图存,行业集中度将大幅提升。这必然是一个剩者为王、强者恒强的时代,一个前所未有的房地产王者时代。

投资要点:

1.强者恒强,龙头房企走向寡头是大势所趋:(1)龙头房企销售回款在规模、增量和稳定性上占据绝对优势;融资渠道更丰富、成本更低,在融资收紧背景下优势突显;(2)行业分化加剧,龙头市占率提升幅度和速率均高于二三线房企;行业毛利率走低,龙头管理高效、费用控制优,净利润率优势显著;(3)因城施策调控拉长板块周期、人口流动和产业集聚下区域分化将是长期趋势,龙头房企深耕城市多、布局完善,销售持续性和稳健性优势显著;(4)重点城市土地新规,提高拿地门槛,龙头土储集中度快速提升,地价快速上涨使并购整合成为常态,直接推升行业集中度。本轮小周期,中小房企加速退出,大型房企顺势兼并重组、冲规模抢占竞争优势,行业集中度加速提升,2017年出现跳跃式增长。

2.集中度提升前路不远,空间巨大:2016年底美国TOP5和TOP10市占率分别为20%和29%,而中国分别为13%和19%;香港2016年底top3和top4市占率分别为24%和33%,而内地分别为9%和11%。美国和香港分别在国土人口和行业制度上和我国具有可比性,其房地产市场均已进入成熟阶段;而我国房地产市场还处于增量房阶段,市场集中度至少还有1倍提升空间。

3.行业集中度提升,显著提升龙头房企的估值:(1)规模增长空间巨大:住宅市场增量空间237.1亿平,181.2万亿,满足至少15年增量市场发展;进入存量房市场后,每年旧改需求高达7.5亿平。叠加市占率提升,龙头销售增长空间非常充足。我们测算,2017年市场规模完全能满足Top20销售目标,未来4年top5、TOP10、top20销售规模复合增速分别为16.4%、14.6%和13%(未考虑房价上涨)。(2)盈利稳定产生估值溢价:集中度提高,龙头公司市场份额稳定,盈利稳定,可享受估值溢价提升。(3)资源型房企,将在拿地上具备显著优势,控制上游成本。龙头在融资上议价能力强,降低财务成本;在管理上,享受规模经济效益,集中采购,标准化产品,降低管理成本。

4.集中度提升提供确定性机会,建议关注三类地产股:(1)行业规模具有优势、增长确定性强的一线龙头:金地集团(600383)、保利地产(600048)、招商蛇口(001979)、万科A(000002)、华夏幸福(600340)。(2)项目储备丰富、大股东实力强劲、具有资源股属性的区域龙头:北京城建(600266)、首开股份(600376)。(3)高成长、低估值,有望冲击一线的二线业绩黑马:如旭辉控股集团(0884.hk)、新城控股(601155)。

风险提示:

政策超预期收紧、行业集中提升不达预期、市场风格发生切换

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