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房地产7月月报:商办拖累投资下行、住宅投资依然较强,按揭收紧拖累销售走弱

发布时间:2017-08-15    研究机构:华创证券

月度观点。

2017年1-7月房地产投资/住宅/商办投资分别同比+7.9%/+10.0%/+3.8%,分别下降0.6、0.2、1.4pct,其中7月单月分别同比+4.8%/+9.1%/-3.9%,分别下降3.0、1.6、6.0pct,可见7月投资下行源于商办投资的下降,住宅投资相对稳定;7月单月商品房新开工面积同比-4.9%,下降18.9pct,同期竣工面积-13.5%,下降14.8pct,我们认为7月洪水和高温天气也可能是造成开发数据超预期下行的重要因素;7月土地购置面积单月同比+24.3%,上升4.5pct,土地购置面积的持续走高表明房企补库存依然意愿较强,同时考虑目前住宅库存处于历史低位,后续住宅补库存是必然;综合考虑商办投资下行、销售下行制约以及住宅补库存下投资较强等因素,我们将全年投资由原先8.0%下调至6.5%。销售方面,1-7月商品房销售面积分别同比+14.0%,分别下降2.1pct,7月单月分别同比+2.0%,分别下降19.4pct,其中,1-7月主流47城销售面积同比-16.6%%VS 剩余606城同比+26.7%,6月单月主流47城住宅销售面积同比-24.1%VS 剩余606城同比+12.4%%,显示7月一二线城市成交继续走弱,同时三四线也出现走弱迹象,今年5月起按揭收紧拖累销售走弱,但7月十大城市去化率走高,表明人气并不差,综合考虑按揭收紧以及购房人气不差,全年销售增速由原先的7.0%下调至6.7%。我们维持”房地产小周期延长“+”棚改货币化安置推动三四线“的逻辑,并关注集中度快增以及央企改革的推进,维持板块推荐评级,维持推荐组合: 1)一二线资源:招商蛇口、华侨城A、北京城建;2)龙头房企:万科A、金地集团、保利地产;3)三四线开发:

新城控股、蓝光发展、荣盛发展、中南建设。

支撑评级要点。

n 住宅投资较强、商办投资走弱,补库意愿强烈,投资增速下调至+6.5%。

1-7月房地产开发投资额同比+7.9%,下降0.6pct,其中7月单月同比+4.8%,下降3.0pct,其中,住宅+9.1%,而商办-3.9%;商品房新开工面积同比+8.0%,下降2.6pct,其中7月单月同比-4.9%,下降18.9pct;商品房竣工同比+2.4%,下降2.6pct,其中7月单月同比-13.5%,下降14.8pct;商品房施工面积同比+3.2%,下降0.2pct;土地购置面积同比+11.1%,上升2.3pct,其中7月单月同比+24.3%,上升4.5pct。从结构上看,7月投资下行源于商办投资的下降,住宅投资相对稳定,并目前住宅库存处于历史地位,土地购置面积上行,后续住宅加库存是必然;从时点上看,7月洪水和高温天气也是造成投资超预期下行的重要因素;综合考虑商办投资下行及后续销售下行的制约,下调全年投资增速至6.5%。

n 按揭收紧拖累销售,去化率走高、人气不差,销量增速微降至+6.7%。

1-7月商品房销售面积同比+14.0%,下降2.1pct,7月单月同比+2.0%,下降19.4pct。从城市能级来看,我们跟踪的1-7月47城累计同比-16.6%VS剩余606城累计同比+26.7%,并且47城7月单月同比-24.1%VS 剩余606城单月同比+12.4%,三四线成交依然好于一二线。从成交区域来看,1-7月商品房销售面积同比增长分别为东部+9.3%、中部+18.0%、西部+20.0%、东北部+9.0%,中西部城市成交表现仍好于东部城市,但东北地区成交有所回落。7月一二线城市成交继续走弱,同时三四线也出现走弱迹象;自17年5月起个人按揭贷款连续3月同比为负,按揭收紧将制约销售;7月销售虽有下行,但十大城市去化率走高,表明人气并不差;但综合考虑按揭收紧以及购房人气不差,小幅下调全年销售增速至6.7%。

n 国内贷款同比快速下行、按揭同比持续下降,拖累资金来源有所走弱。

1-7月资金来源同比+9.7%,下降1.5pct,其中单月同比+1.3%,下降14.8pct。7月单月,国内贷款同比+4.6%,下降38.6pct;自筹资金同比+0.1%,下降1.6pct,定金及预收款同比+9.6%,下降21.8pct;个人按揭贷款同比-10.1%,下降9.3pct。在各项资金占比上,国内贷款占比17.2%,下降0.4pct;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比51.5%,持平。由于6、7月中境外债和公司债略有结构性放松迹象,表明行业对大型房企融资略松,而近期房地产信托成立规模快增,以及国内贷款同比下行较多,表明中小企业融资依然受限,全行业资金依然呈趋紧态势,此外,预计后续销售增速下行也将影响到资金来源增速逐步下行。

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