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房地产行业1-7月棚改开工进度点评:开工持平、投资走高,PSL下降、但棚改资金未减,预计全年棚改投资或超去年

发布时间:2017-08-22    研究机构:华创证券

事件:

据住建部网站2017年8月21日消息,2017年,全国计划新开工棚户区改造600万套。1-7月,已开工470万套,占年度目标任务的78%,完成投资1.17亿元。(PS:根据住建网站2016月8月10日消息,2016年,全国计划新开工棚户区改造600万套。1-7月,已开工467万套,占年度目标任务的78%,完成投资8,211亿元,基本建成任务已完成。)

点评:

1.棚改开工和投资分别同比持平和走高,预计17年棚改投资或超去年。

开工进度方面,17年1-7月开工470万套(占比计划的78%),持平略增于16年1-7月开工467万套(占比计划的78%),显示目前开工节奏与去年相当;并且根据16年1-9月开工577万套(占比计划的95%),同时根据近期住建部要求9月底前上交过去10年的棚改未交付的排查报告,预计17年1-9月将基本完成全年600万套的棚改计划,3季度中开工加速可能性较大。资金来源方面,17年1-6月央行发放PSL为3,585亿元,同比下降38%,造成市场认为今年棚改资源来源下降,但根据1-7月棚改投资完成1.17万亿元,同比增长42%(源于原材料价格和房价上涨),全年棚改投资或超去年的1.48万亿,表明虽然目前PSL同比下降、但棚改专项贷款仍呈现同比增长趋势,源于棚改专项贷款的部分PSL资金来源替换为国开行自筹资金,预计17年上半年棚改专项贷款约为4,800亿元,并17年全年持平于16年的9,725亿元,棚改资金仍较为稳定。

2.棚改投资滞后开工,从而导致3、4季度销售和投资或将较为平稳。

根据16年棚改开头和投资进度数据的对比,我们可以发现16年6-9月中,开工进度呈现领先于投资进度约20个进度百分点,即可理解为投资滞后于开工,而此处的棚改开工定义=实物安置的实际开工+货币化安置的拆迁合同签约,而棚改投资定义=实物安置的实际施工投入+货币化安置的拆迁合同签约后的放款,因而就会造成投资是滞后于开工的情况,这样也就造成16年3季度的棚改开工基本完成,但棚改对于需求和投资的拉动在16年3、4季度中仍会有所体现,而这同样适用于17年,或推动3-4季度的需求和投资较为平稳。另外,从需求来讲,目前三四线城市库存也已不高,房价上涨过程中需求将衰减更弱,从投资来讲,房企上半年拿地渐渐转为开工将推动后续住宅开工和投资较为平稳,从而综合导致3-4季度的需求和住宅投资较为平稳(当然按揭还是对需求略有负面影响)。

3.过去3年棚改货币化是经济强刺激,而未来3年或将是经济调节器。

过去3年中,国家规划了1,800万套的棚改计划,包括实物安置和棚改货币化安置等,而棚改货币化安置是本轮三四线楼市持续热销的核心驱动力,国家通过棚改货币化安置实现了对三四线城市货币定向宽松(PSL累计投放2.47万亿元),有效而快速实现三四线楼市的去库存,有效带动下游行业经济,并且考虑本轮棚改货币化对于三四线销量的起作用以及房地产对于全国经济拉动均出现了16年1季度,表明棚改是过去3年全国经济的强刺激工具。未来3年中,国家又规划了1,500万套的棚改计划。在目前房地产行业库存已经历快速下降、同时经济也已经相对稳定的背景下,原本并无再深入推进棚改的认识,可以显示国家后续的棚改规划更多是出于强托底经济的调控工具,可以预见未来3年中,全国经济的好坏都可以通过棚改货币换安置来对冲,因而未来3年中全国经济有较强保证。

4.开工持平、投资走高,PSL下降、但棚改资金未减,预计全年棚改投资或超去年,维持板块推荐评级。

我们维持“货币周期淡化以及库存周期延长共同推动销量小周期延长的判断”以及本轮三四线热销来自于“棚改货币化为三四线核心驱动力+三四线供需自我改善”的判断,并关注集中度快增以及央企改革的推进,维持板块推荐评级,维持推荐组合: 1)一二线资源:招商蛇口、华侨城A、北京城建;2)龙头房企:万科A、金地集团、保利地产;3)三四线开发:新城控股、蓝光发展、荣盛发展、中南建设。

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