城建发展(600266.CN)

城建发展(600266):低结转及高投资收益基数致业绩下滑 财务端尚待改善

时间:21-04-12 00:00    来源:中国国际金融

2020 年业绩低于我们的预期

公司公布2020 年业绩:营业收入139 亿元,同比下降15%,归母净利润12 亿元,同比下降41%,扣非归母净利润9 亿元,同比下降35%,低于我们的预期。

多因素致业绩低于预期。1)公司期内房地产业务结算收入同比下降18%至129 亿元;2)2019 年股权投资收益和所持股票公允价值收益基数较高,期内投资收益同比下降68%至3.7 亿元,公允价值变动收益同比下降61%至3.2 亿元;3)三费率上行4 个百分点,其中财务费用同比增长44%至11 亿元;4)对成都熙城、青岛樾府等项目计提存货跌价准备3.3 亿元(2019 年计提0.4 亿元)。

住宅开发业务稳健扩张。公司2020 年合同销售额同比增长5%至212 亿元,销售面积同比下降8%至78 万平,对应销售均价同比增长14%至27095 元/平。公司期内于北京、青岛、黄山等城市新增土储103 万平,拿地总价92 亿元,同比增长14%。

发展趋势

负债率上行,回款率下降,财务指标亟待改善。公司期末净负债率226%,较年初上行24 个百分点,仍处行业高水平;扣预资产负债率75.1%,较年初(73.3%)边际上行;现金短债比1.1 倍(年初1.2 倍)。期内现金回款同比下降6%至192 亿元,对应回款率下降11 个百分点;经营性现金流出9 亿元,同比多流出19%。公司当前属“橙档”房企,我们判断在房企融资管控的政策背景下,未来抓回款、降杠杆、提质效将成为公司经营重点,建议投资者关注财务指标改善进度。

棚改项目料继续扎实推进,关注股权投资收益波动性。期内公司望坛项目签约比例已达99.5%,对应商品房天坛府开盘在即;临河项目B、C 片区均完成挂牌入市和成交;大兴海子角项目列入北京市棚改计划;保定双胜街项目实现一期100%征收和房屋拆除。我们预计公司将继续扎实推进存量棚改项目土地入市和开发建设,并积极获取新项目。期内公司投资项目分红、处置及股价上涨累计贡献收益7.3 亿元。我们判断公司未来将继续关注新股申购和pre-IPO 投资机会,并对存量项目进行主动管理;但考虑到股权投资收益(特别是交易性金融资产股价变动收益)波动性较大,我们提示投资者密切关注相关风险。

盈利预测与估值

考虑到结算进度低于预期,我们下调2021 年每股盈利预测31%至0.66 元,引入2022 年每股盈利预测0.72 元。公司当前股价交易于7.5/6.9 倍2021/2022 年PE。维持中性评级,下调目标价14%至4.95 元(低结算影响2021 年盈利,但棚改项目推进好于预期),目标价对应7.5/6.9 倍2021/2022 年目标PE 和0%的上行空间。

风险

主要布局城市调控政策超预期收紧;市场波动致股权投资收益不及预期;棚改项目结算进度不及预期。