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北京城建:优质京内资源,奠定成长基础

发布时间:2013-12-05    研究机构:中银国际证券

北京城建是市国资委下属房企,拥有京内丰富土地储备,项目利润丰厚;公司背靠集团的优质资源,在北京土改和推进国企改革的大背景下,公司有望加快获益进程;公司通过一二级联动、项目合作、以及集团自有用地转性等多种渠道,在北京激烈的土地市场竞争中奠定了无可比拟的优势,是其保持规模和业绩成长的基础;此外,再融资计划的推出也能增加管理层积极性并推动业绩释放,同时也能为拿地扩张提供充足资金。我们预计2013-15年公司每股收益分别为1.46、2.35和2.85元,首次评级买入。

支撑评级的要点

北京国资背景房企之一,终将获益于集团的丰富资源。公司主打地产为主、投资为辅的经营模式;大股东城建集团拥有公司50.41%股份,拥有丰富京内资源,包括:(1)托管的超47万平米未结地产项目;(2)超139万平米的企业自有用地;(3)超100万平米的商业地产资源。在国企改革推进和北京鼓励自有用地转性的政策下,公司将持续从中获益。

预计14年销售额将120亿元,同比增长超40%。14年公司可售货值将超150亿元,如公司抓紧利用销售窗口期,预计14年销售可达120亿元,同比增41%。城建集团提出2020年集团销售超1,000亿元的目标,估算对未来7年公司销售复合增长率要求达到40%左右,这对于公司既是压力也是动力。

增发提高业绩释放动力,多项资源保证业绩释放能力。展望14年,公司增发计划将加强公司释放业绩意愿;目前公司京内商品房未售货值近420亿元,平均净利率23%,净利润达96亿元,对应每股收益10.8元。此外,公司其他利润来源丰厚:如一级开发项目未确认收益、京外项目结算、股权投资收益等等。

拿地重心仍在北京,多渠道保证获得潜在优质项目。公司后续将继续加大拿地力度,重心仍在北京,采用一二级联动、市场招拍挂、京外项目合作、以及参与集团自有用地转性等多种渠道;未来1-2年内,预计动感花园、望坛和平各庄项目有望新增超155万平米土储,进一步扩张京内优质资源,且能保证高于二级市场的毛利率水平。

财务稳健,再融资若成功将为规模扩张补充资金。公司三季末净负债率40%,财务表现稳健;按公司京内较为明确的拿地计划计,资金需求超100亿元;再融资如顺利完成可成为公司扩张后盾。作为再融资开闸后盾首批送审企业,进展预计较快。

评级面临的主要风险

房地产行业调控收紧幅度超预期;公司销售受北京市场波动影响较大。

估值

公司京内竞争优势突出,资源质量优异,股权投资亦保持了良好回报,但此前业绩增长较为平稳缺少惊喜,在增发计划的推动下,公司业绩释放动力大增,我们预计2013-15年的每股收益分别为1.46、2.35和2.85元,我们将目标价定为13.67元,相当于9.4倍2013年市盈率、5.8倍2014年市盈率和45%的2013年净资产值折价,首次评级为买入。

申请时请注明股票名称